- 「農地転用をしたいけど、どんな手続きが必要なのかわからない…」
- 「申請にかかる費用や必要書類がわからなくて不安…」
上記のようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
農地を住宅や駐車場、資材置場など農地以外の目的で利用する場合、原則として農地転用という手続きが必要です。
しかし、初めて手続きをする方にとっては、どこに申請するのか、どんな書類を準備するのか分かりにくいことも多いでしょう。
また、自治体ごとでも申請の流れや基準が異なります。
この記事では、深谷市で農地転用をする際の手続きの流れ・費用・必要書類についてわかりやすく解説していきます。
目次
Outline
農地転用とは？｜農地法3条・4条・5条の違い
農地転用とは、田んぼや畑などの農地を農地以外の用途（住宅や駐車場）に変更することをいいます。
この制度最大の目的は、国内の限られた農地資源を計画的かつ適切に保全・利用することです。
特に日本では農地面積が年々減少しているため、無秩序な農地転用を防ぎ、食料自給率や農業の持続性を確保することが国の政策課題とされています。
そのため、土地の所有者であったとしても自由に用途を変更できるわけではありません。
原則として農地法に基づく許可または届出が必要です。
また、目的によってすべき許可と届出の種類が異なるため、事前の確認が必要です。
| 比較項目 | 農地法3条 | 農地法4条 | 農地法5条 |
|---|---|---|---|
| 目的 | 農地を農地のまま売買・貸借などする | 自分の農地を農地以外に転用する | 売買・貸借などによる権利の移転・設定を伴って転用する |
| 農地転用 | しない | する | する |
| 権利の移転・設定 | あり | なし | あり |
| 許可・届出 | 原則として農業委員会の許可 |
市街化区域：届出 市街化区域外：原則として許可 |
市街化区域：届出 市街化区域外：原則として許可 |
| 具体例 | 農家が別の農家から農地を購入し、引き続き農地として利用する | 自分の畑を駐車場や住宅用地などにする | 農地を購入した人が、その土地を住宅用地や駐車場などにする |
| 主な申請者 | 権利を取得する人と権利を譲る人 | 農地を転用する人 | 農地の譲渡人と譲受人など |
| 簡単な覚え方 |
農地のまま 人が変わる |
人は同じ 用途が変わる |
人も用途も 変わる |
許可と届出の違い
許可は、申請後に内容について審査を受け、 許可を得てから手続きを進めるものです。
届出は、一定の要件のもとで農業委員会へ必要事項を届け出る手続きです。 農地法4条・5条による転用でも、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会へ届出を行うことで転用できます。
許可は、申請後に内容について審査を受け、 許可を得てから手続きを進めるものです。
届出は、一定の要件のもとで農業委員会へ必要事項を届け出る手続きです。 農地法4条・5条による転用でも、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会へ届出を行うことで転用できます。
手続きを行わなかった場合に罰則はあるのか
農地転用の手続きを行わずに無断で転用を行った場合、農地法に基づく是正措置命令や罰則が科される可能性があります。
一例として、以下のような措置が考えられます。
無断で農地転用した場合の主な措置・罰則
- 工事の停止や原状回復（農地に戻す）命令
- 3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金
特に近年は、太陽光発電施設の設置による農地転用が増えており、無許可転用への取り締まりも厳しくなっています。
必ず正規の手続きを踏んだうえで、農地転用をするようにしましょう。
深谷市で農地転用をする際の流れと必要書類
農地転用の手続きは各自治体ごとで異なります。
以下では、深谷市で農地転用をする際の流れを解説していきます。
深谷市で農地転用をする場合の手続きの流れ
STEP 1 転用したい土地の状況を確認
まずは、転用したい土地が農地に該当するか確認し、
市街化区域・市街化調整区域のどちらにあるのかを確認します。
↓
農地はどの区域にある？
市街化区域
農地法4条・5条の
「届出」
「届出」
市街化調整区域
原則として農地法4条・5条の
「許可申請」
「許可申請」
STEP 2 農振農用地（青地）か確認
市街化調整区域の場合は、転用する農地が
農業振興地域内の農用地（いわゆる「青地」）
に指定されていないか確認します。
農振農用地の場合
農地転用の前に「農振除外」の手続きが必要です。
農地転用の前に「農振除外」の手続きが必要です。
↓
【該当する場合】農振除外の手続き
深谷市農業振興課へ事前相談を行い、
農用地区域から除外するための申出を行います。
受付締切：
2月末・5月末・8月末・11月末（年4回）
期間の目安：
申出から農振除外完了までおおむね12か月
※地域計画に位置付けられている農地を農振除外する場合は、
事前に地域計画から外す手続きが必要です。
※2026年9月1日～2027年2月28日は、 「国営かんがい排水事業 荒川中部地区」の受益地について、 農振除外申出の受付が休止されています。
※2026年9月1日～2027年2月28日は、 「国営かんがい排水事業 荒川中部地区」の受益地について、 農振除外申出の受付が休止されています。
↓
STEP 3 開発許可など他の手続きが必要か確認
住宅建築など開発行為を伴う場合は、
深谷市都市計画課へ事前に確認します。
開発行為の手続きが必要な場合は、
農地転用許可申請書のうち1枚に都市計画課の受付印を受けてから
農地転用の許可申請を行います。
↓
STEP 4 必要書類を準備
農地転用の申請・届出に必要な書類を準備します。
必要書類は転用目的や土地の状況によって異なります。
↓
STEP 5 深谷市農業委員会へ申請・届出
必要書類をそろえたら、
深谷市農業委員会事務局へ農地転用の申請または届出を行います。
↓
STEP 6 審査
許可申請の場合は、申請内容や農地の状況、
転用目的・事業計画などについて審査が行われます。
↓
STEP 7 許可後に転用工事を開始
許可が必要な農地については、
農地転用の許可を受けてから
造成や建築などの転用工事を行います。
工事完了後は、必要に応じて工事完了届などの手続きを行います。
事前相談から許可取得まで、少なくとも3～4回は市役所に出向く必要があるため、平日に何度も市役所へ行くのが難しい方は、行政書士への依頼を検討するのも一つの方法です。
申請する際の必要書類
申請にあたっての必要書類は下記のとおりです。
手続きの種類によって書類は異なります。
| 手続き | 主な必要書類 | ポイント |
|---|---|---|
|
農地法3条
農地のまま 売買・貸借等 |
● 農地法第3条許可申請書 ● 土地の登記事項証明書 ● 公図など土地を確認できる資料 ● 作付け計画書 ● 確認書 ● その他、申請内容に応じて必要となる書類 |
新たに農業を始める場合などには、 営農計画書・農作業従事計画書・チェックリスト などの提出が必要になる場合があります。 |
|
農地法4条
自分の農地を 自分で転用 |
● 農地法第4条許可申請書 ● 土地の登記事項証明書 ● 公図 ● 案内図・位置図 ● 土地利用計画図・配置図など ● 資金に関する資料 ● その他、転用目的に応じて必要となる書類 |
住宅・駐車場・資材置場・農業用倉庫など、
転用する目的によって必要書類が変わります。 市街化区域の場合は、許可申請ではなく 農地転用の届出となります。 |
|
農地法5条
権利移転等を 伴って転用 |
● 農地法第5条許可申請書 ● 土地の登記事項証明書 ● 公図 ● 案内図・位置図 ● 土地利用計画図・配置図など ● 資金に関する資料 ● 権利関係を確認するための書類 ● その他、転用目的に応じて必要となる書類 |
売買や賃貸借などによって
農地の権利を取得・設定して転用する場合
の手続きです。 市街化区域の場合は、許可申請ではなく 農地転用の届出となります。 |
4条・5条は転用目的によって追加書類が必要
たとえば、個人住宅への転用では資金調達計画に関する資料、
資材置場・駐車場への転用では現在の利用状況や必要性を説明する資料、
農業用倉庫への転用では農家の状況を示す資料など、
転用目的に応じた書類が必要になる場合があります。
※注意
上記は主な必要書類をまとめたものです。 実際に必要となる書類は、農地の場所・転用目的・権利関係・申請者の状況などによって異なります。 申請前に深谷市農業委員会へ確認しましょう。
上記は主な必要書類をまとめたものです。 実際に必要となる書類は、農地の場所・転用目的・権利関係・申請者の状況などによって異なります。 申請前に深谷市農業委員会へ確認しましょう。
農地転用にかかる費用
農地転用に必要な費用は、農地法上の許可または届出の手続きだけでは決まりません。
土地の所在地が市街化区域か市街化調整区域か、農振農用地に該当するのか、転用目的や土地の状況によって異なります。
以下からは、ケースごとにかかる費用を比較していきます。
行政書士に依頼した場合
行政書士に農地転用の手続きを依頼する場合、届出か許可かで費用は異なります。
土地の立地区分や転用目的によって必要書類や審査の難易度も大きく変わるため、あくまでも目安として参考にいただければと思います。
行政書士に農地転用を依頼する場合の費用
- 農地転用の届出： 5万円程度
- 農地転用の許可申請： 10万円程度
※上記は行政書士報酬の目安です。案件の内容や農地の状況、必要となる調査・書類などによって費用が異なる場合があります。
場合によって必要な書類取得費用
場合によっては、下記の書類を取得しなければならず、それぞれ費用がかかります。
- 登記事項証明書（全部事項証明書）： 600円／1通
- 公図： 450円／1通
- 位置図： 地図の購入費用として、数百～数千円程度
- 残高証明書： 数百円～1,100円程度（金融機関により異なる）
- 融資証明書： 数千円～1万円程度（金融機関により異なる）
- 測量費用： 境界確定や現況測量が必要な場合、10～30万円程度
住宅・宅地へ転用する場合
農地を自己用住宅や宅地として転用する場合、農地法の手続きに加え、建築可能な土地にするための造成・設備工事が必要になることがあります。
特に、市街化調整区域ではインフラ関係が整っていないことも多いため、上下水道の引込から始めなければなりません。
一概には言えませんが、住宅を建てるための準備だけでも数百万円程度は見込んでおいた方がよいでしょう。
農地を自己用住宅として利用する場合、土地代や建物代だけではなく、目に見えずらい部分を確認することが大切です。
費用を抑える方法と失敗しないための注意点
農地転用の費用を抑えるためには、単に行政書士報酬が安い依頼先を選ぶのではなく、転用できない土地を購入しないこと、後から必要になる工事を見落とさないことが重要です。
農地区分や都市計画法上の規制を確認せずに契約すると、許可が得られず、調査費や契約上のトラブルが発生するおそれがあります。
また、境界未確定や排水先未確認の土地は、申請後に追加調査・工事が必要となり、当初予算を超えやすい傾向があります。
以下から詳しく解説していきます。
自己判断で動かない
登記上の地目が畑や田でなくても、現況が農地として利用されている場合には、農地法上の手続きが必要になる可能性があります。
反対に、登記地目が農地であっても、長年農地として使われておらず、農地転用が不要となるケースもあります。
自己判断で造成や資材の搬入を始めると、無断転用と判断され原状回復命令や罰則の対象になるおそれがあります。
そのため、自己判断で動かず、迷った際には農業委員会や行政書士などの専門家に相談することをおすすめします。
測量・境界確認・分筆を早めに行い追加費用の発生を防ぐ
農地転用や売買で想定外の費用が発生しやすいのが、測量、境界確認、分筆に関する問題です。
古い農地では境界標が見当たらない、隣地所有者が遠方にいる、相続登記が未了で関係者が多いといった事情が珍しくありません。
土地の一部だけを住宅地や駐車場にする場合には、転用範囲を明確にするため分筆登記が必要になることがあります。
申請直前に境界問題が判明すると、農業委員会への提出や売買決済が遅れ、測量費も追加になりやすくなるため、事前の確認が必要です。
複数の専門家から見積もりを取り、料金と対応範囲を比較する
農地転用の依頼先を選ぶ際は、報酬額だけでなく、どの業務まで料金に含まれるかを比較することが重要です。
行政書士の見積もりでは、事前調査、農業委員会との協議、申請書作成、図面作成、提出代行、補正対応、許可後の届出まで含むかを確認しましょう。
極端に安い見積もりは、図面作成や補正対応、現地調査が含まれていない場合もあるため注意が必要です。
なお、専門家によって対応できる範囲は異なり、別見積もりになることが一般的です。
特に農地転用は、自治体ごとで手続きの流れが異なるため、価格だけではなく地域の手続きへの理解度等総合的に比較することが失敗防止につながります。
固定資産税と維持管理費の存在を忘れない
農地を転用すると、土地の評価や利用状況が変わり、固定資産税や都市計画税の負担が増えることがあります。
農地には税制上の優遇がある一方、宅地になるとその優遇措置を受けられなくなるため、転用前に市町村の資産税担当窓口で概算を確認することが大切です。
駐車場、資材置場、空き地として活用する場合も、除草、清掃、排水設備の点検、舗装の補修などの維持管理費が継続的に発生します。
許可取得をゴールにするのではなく、転用後のこともイメージするようにしましょう。
行政書士への依頼を検討すべきケース
農地転用の手続きは自分で行うことも可能ですが、以下のようなケースでは行政書士への依頼を検討してみましょう。
費用こそかかりますが、ご自身の負担を大きく軽減することができます。
行政書士への依頼を検討した方がよいケース
- 農地転用の手続きや必要書類がわからない場合
- 対象の農地が転用できる土地なのか判断できない場合
- 許可申請が必要で、準備する書類が多い場合
- 平日に市役所や農業委員会へ行く時間を確保するのが難しい場合
- 土地を利用したい時期が決まっており、できるだけスムーズに手続きを進めたい場合
一人で抱え込まずに、まずは無料相談を実施している事務所への相談をおすすめします。
まとめ
農地転用は、単に農地を他の用途に変えるだけの行為ではなく、法律に基づいたルールに従って進めなければならない行政手続きです。
手続きには多くの書類を準備する必要があり、申請内容によっては測量や排水計画の作成など、専門的な対応が必要になるケースも珍しくありません。
また、一度で許可が降りるケースは少なく、何度も市役所に足を運ばなくてはいけません。
そのため、「自分で続きを進めるのが不安」「平日に市役所に行く時間がない」という方は行政書士に依頼をすることで、農地転用を円滑に進めることが可能です。
且井行政書士事務所では、農地転用に関するご相談を無料で承っております。
「自分で続きを進められるか不安」という方は是非一度ご相談ください。
３問で確認！農地転用ミニクイズ
3問で確認！農地転用○×クイズ
第1問 / 全3問
第1問
自分が所有する農地を、自分で住宅の敷地や駐車場などに転用する場合は、原則として農地法第4条の手続きとなる。
